Para a maioria de nós, brasileiros, as maiores transações financeiras que faremos na vida é a compra ou venda de um imóvel. Isso também significa que, nestas horas, pagaremos as maiores quantias de impostos de nossas vidas!
Uma boa notícia é que existem formas de poupar uma boa grana nessas transações imobiliárias.
Se você deseja saber como pagar menos impostos, venha conferir tudo no texto a seguir!
O Imposto de Renda é uma cobrança federal em cima sua renda, onde você declara todos seus ganhos – incluindo a renda proveniente do seu trabalho, mas também outros ganhos como aqueles obtidos com a venda de bens.
A partir do momento que você comprou um imóvel, ele deverá constar na sua declaração de imposto de renda como um bem que é de seu patrimônio.
Quando você realizar a venda deste imóvel, está sujeito a pagar impostos sobre o lucro obtido – isto é, sobre a diferença entre o valor de venda e valor de compra do imóvel. A Receita Federal utiliza o termo “ganho de capital” para este lucro. Então, o ganho de capital é aquele valor que excede a quantia gasta na compra.
Ao realizar a venda de um imóvel com ganho de capital, o contribuinte deve declarar o lucro e colher os devidos impostos através do programa GCAP, cujo download deve ser feito no site da Receita Federal. Acesse aqui: http://receita.economia.gov.br/orientacao/tributaria/pagamentos-e-parcelamentos/pagamento-do-imposto-de-renda-de-pessoa-fisica/ganho-de-capital/programa-de-apuracao-de-ganhos-de-capital-moeda-nacional/ganhos-de-capital
O pagamento do imposto deve ser feito até o último dia do mês seguinte ao mês da venda do imóvel. Por exemplo: se o imóvel foi vendido em 15/03/2020, o contribuinte deve declarar o ganho de capital até no máximo 30/04/2020.
O imposto sobre o ganho de capital é calculado sobre o lucro obtido na venda.
Basicamente, o lucro é o resultado entre o preço de venda menos o preço de compra do bem. Sobre este valor de lucro é calculado o percentual de imposto que deve ser pago, e esta porcentagem é progressiva e aumenta de acordo com o tamanho do lucro obtido.
As porcentagens, ou alíquotas, vigentes estão listadas a seguir:
– 15% sobre a parcela dos ganhos que não ultrapassar R$ 5.000.000,00;
– 17,5% sobre a parcela dos ganhos entre R$ 5.000.000,00 e R$ 10.000.000,00;
– 20% sobre a parcela dos ganhos que exceder R$ 10.000.000,00 e não ultrapassar R$ 30.000.000,00.
Bastante dinheiro, não é mesmo? Por isso, vale a pena ficar de olho nas dicas que vamos listar para pagar menos impostos – elas são todas legais e previstas nas regras do imposto de renda, nada de truque!
Comprando outro imóvel em até 180 dias, o contribuinte fica isento de pagar imposto de renda
A principal metodologia utilizada pelos brasileiros para evitar pagar altos impostos na venda de imóveis é esta: utilizar todo o dinheiro da venda para comprar outro imóvel residencial no país em, no máximo, 180 dias. A pessoa que comprar um imóvel residencial com os recursos obtidos na venda de outro imóvel neste prazo terá a isenção total do imposto sobre o ganho de capital.
Se usar somente uma parte do dinheiro da venda para comprar outro imóvel em até 180 dias, o contribuinte pode utilizar o programa GCAP (de ganho de capital) para calcular o IR apenas sobre o saldo não utilizado – o que já pode significar uma bela redução no imposto a ser pago!
Caso embolsar o valor recebido ou planeje comprar outro imóvel em prazo superior aos 180 dias, o contribuinte deverá pagar os impostos sobre a diferença entre o que recebeu e o valor pago pelo apartamento. A apuração e pagamento do imposto deverão ser feitos até o último dia útil do mês seguinte à venda do imóvel no o programa, obtido no site da receita, como mencionado acima.
Isenção de impostos na venda do único imóvel de até R$440 mil
Outra isenção importante se aplica para os contribuintes que venderam o seu único imóvel se o valor de venda não tenha ultrapassado R$ 440 mil. Esta exceção se aplica apenas se o contribuinte também não tiver vendido nenhum outro imóvel nos últimos cinco anos.
Caso o contribuinte tenha outros imóveis sem eu nome, ou caso o valor da venda supere este limite, o imposto é devido normalmente.
Aumente o valor de custo do seu imóvel quando realizar reformas
Como vimos, o cálculo do imposto de renda sobre o ganho de capital é apurado sobre o lucro obtido na venda do imóvel – ou seja, sobre a conta “preço de venda – custo de compra do imóvel”.
Se você realizou reformas, ampliações ou benfeitorias no seu imóvel, é permitido incluir os valores gastos nestas obras no custo de compra do seu imóvel. A cada benfeitoria realizada, você pode aumentar o custo de aquisição declarado do seu imóvel na sua declaração; desta forma, quando chegar a hora de vender o imóvel, o lucro obtido entre o preço de venda menos o custo de aquisição ajustado será menor, e você pagará menos impostos.
Mas atenção – se incluir uma benfeitoria no custo do seu imóvel, você deve todos os comprovantes e documentos das despesas como notas fiscais e recibos (por exemplo, do pedreiro) por até 5 anos, para poder comprovar as despesas se eventualmente a receita o chamar para prestar esclarecimentos.
Se você já realizou alguma benfeitoria no imóvel em anos anteriores e tem os comprovantes, vale a pena avaliar se vale a realizar uma declaração retificadora desde o ano em que promoveu a reforma, para reduzir seu gasto com imóveis no futuro.
Quais tipos de gastos podem ser incluídos como benfeitoria
A inclusão de benfeitorias no custo de aquisição de um imóvel é aceita normalmente pela Receita; mas atenção, a Receita não aceita qualquer coisa.
A seguir, listamos os itens mais comuns que são aceitos de acordo com as informações emitidas pela Receita Federal:
Vamos conferir mais alguns casos de isenção ou de diminuição no pagamento do Imposto de Renda transações imobiliárias.
Confira:
Conforme citado ao longo do texto, existem algumas condições previstas em lei para obter isenção ou diminuição de Imposto de Renda sob a apuração do ganho de capital na venda de um imóvel.
Vale a pena explorá-las para pagar menos impostos!
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