Para a maioria de nós, brasileiros, as maiores transações financeiras que faremos na vida é a compra ou venda de um imóvel. Isso também significa que, nestas horas, pagaremos as maiores quantias de impostos de nossas vidas!

Uma boa notícia é que existem formas de poupar uma boa grana nessas transações imobiliárias.

Se você deseja saber como pagar menos impostos, venha conferir tudo no texto a seguir!

O que é o Imposto de Renda?

O Imposto de Renda é uma cobrança federal em cima sua renda, onde você declara todos seus ganhos – incluindo a renda proveniente do seu trabalho, mas também outros ganhos como aqueles obtidos com a venda de bens.

A partir do momento que você comprou um imóvel, ele deverá constar na sua declaração de imposto de renda como um bem que é de seu patrimônio.

Quando você realizar a venda deste imóvel, está sujeito a pagar impostos sobre o lucro obtido – isto é, sobre a diferença entre o valor de venda e valor de compra do imóvel. A Receita Federal utiliza o termo “ganho de capital” para este lucro. Então, o ganho de capital é aquele valor que excede a quantia gasta na compra.

Ao realizar a venda de um imóvel com ganho de capital, o contribuinte deve declarar o lucro e colher os devidos impostos através do programa GCAP, cujo download deve ser feito no site da Receita Federal. Acesse aqui: http://receita.economia.gov.br/orientacao/tributaria/pagamentos-e-parcelamentos/pagamento-do-imposto-de-renda-de-pessoa-fisica/ganho-de-capital/programa-de-apuracao-de-ganhos-de-capital-moeda-nacional/ganhos-de-capital

O pagamento do imposto deve ser feito até o último dia do mês seguinte ao mês da venda do imóvel. Por exemplo: se o imóvel foi vendido em 15/03/2020, o contribuinte deve declarar o ganho de capital até no máximo 30/04/2020.

Qual é a alíquota de imposto aplicada na venda de imóveis?

O imposto sobre o ganho de capital é calculado sobre o lucro obtido na venda.

Basicamente, o lucro é o resultado entre o preço de venda menos o preço de compra do bem. Sobre este valor de lucro é calculado o percentual de imposto que deve ser pago, e esta porcentagem é progressiva e aumenta de acordo com o tamanho do lucro obtido.

As porcentagens, ou alíquotas, vigentes estão listadas a seguir:

– 15% sobre a parcela dos ganhos que não ultrapassar R$ 5.000.000,00;

– 17,5% sobre a parcela dos ganhos entre R$ 5.000.000,00 e R$ 10.000.000,00;

– 20% sobre a parcela dos ganhos que exceder R$ 10.000.000,00 e não ultrapassar R$ 30.000.000,00.

Bastante dinheiro, não é mesmo? Por isso, vale a pena ficar de olho nas dicas que vamos listar para pagar menos impostos – elas são todas legais e previstas nas regras do imposto de renda, nada de truque!

Comprando outro imóvel em até 180 dias, o contribuinte fica isento de pagar imposto de renda

 A principal metodologia utilizada pelos brasileiros para evitar pagar altos impostos na venda de imóveis é esta: utilizar todo o dinheiro da venda para comprar outro imóvel residencial no país em, no máximo, 180 dias. A pessoa que comprar um imóvel residencial com os recursos obtidos na venda de outro imóvel neste prazo terá a isenção total do imposto sobre o ganho de capital.

Se usar somente uma parte do dinheiro da venda para comprar outro imóvel em até 180 dias, o contribuinte pode utilizar o programa GCAP (de ganho de capital) para calcular o IR apenas sobre o saldo não utilizado – o que já pode significar uma bela redução no imposto a ser pago!

Caso embolsar o valor recebido ou planeje comprar outro imóvel em prazo superior aos 180 dias, o contribuinte deverá pagar os impostos sobre a diferença entre o que recebeu e o valor pago pelo apartamento. A apuração e pagamento do imposto deverão ser feitos até o último dia útil do mês seguinte à venda do imóvel no o programa, obtido no site da receita, como mencionado acima.

Isenção de impostos na venda do único imóvel de até R$440 mil

Outra isenção importante se aplica para os contribuintes que venderam o seu único imóvel se o valor de venda não tenha ultrapassado R$ 440 mil. Esta exceção se aplica apenas se o contribuinte também não tiver vendido nenhum outro imóvel nos últimos cinco anos. 

Caso o contribuinte tenha outros imóveis sem eu nome, ou caso o valor da venda supere este limite, o imposto é devido normalmente.

Aumente o valor de custo do seu imóvel quando realizar reformas

Como vimos, o cálculo do imposto de renda sobre o ganho de capital é apurado sobre o lucro obtido na venda do imóvel – ou seja, sobre a conta “preço de venda – custo de compra do imóvel”.

Se você realizou reformas, ampliações ou benfeitorias no seu imóvel, é permitido incluir os valores gastos nestas obras no custo de compra do seu imóvel. A cada benfeitoria realizada, você pode aumentar o custo de aquisição declarado do seu imóvel na sua declaração; desta forma, quando chegar a hora de vender o imóvel, o lucro obtido entre o preço de venda menos o custo de aquisição ajustado será menor, e você pagará menos impostos.

Mas atenção – se incluir uma benfeitoria no custo do seu imóvel, você deve todos os comprovantes e documentos das despesas como notas fiscais e recibos (por exemplo, do pedreiro) por até 5 anos, para poder comprovar as despesas se eventualmente a receita o chamar para prestar esclarecimentos.

Se você já realizou alguma benfeitoria no imóvel em anos anteriores e tem os comprovantes, vale a pena avaliar se vale a realizar uma declaração retificadora desde o ano em que promoveu a reforma, para reduzir seu gasto com imóveis no futuro.

Quais tipos de gastos podem ser incluídos como benfeitoria

A inclusão de benfeitorias no custo de aquisição de um imóvel é aceita normalmente pela Receita; mas atenção, a Receita não aceita qualquer coisa. 

A seguir, listamos os itens mais comuns que são aceitos de acordo com as informações emitidas pela Receita Federal: 

• Custos com material e mão-de-obra para ampliação ou reforma do imóvel;
• Ajustes de encanamentos e fiação elétrica, troca de azulejos, pintura e reforma de pisos;
• Construção ou demolição de paredes;
• Despesas com pavimentação de vias, serviços de eletricidade ou esgoto, meio-fio entre outras, desde que tenham sido pagas pelo dono do imóvel, e beneficiem o bem;
• Construção de casa em terreno (Neste caso, você também deve alterar o código do Bem, que passa de “13-Terreno” para “12 – Casa” (ou outro código, se aplicável);
• Demolição do edifício que estava no terreno (apenas se for feita para vender o terreno).

Confira mais condições de isenção

Vamos conferir mais alguns casos de isenção ou de diminuição no pagamento do Imposto de Renda transações imobiliárias. 

Confira:

• Os imóveis adquiridos antes de 1969 ficam isentos do imposto sob qualquer lucro de capital;
• Os imóveis adquiridos entre os anos de 1969 e 1988 são beneficiados com a redução do percentual da alíquota;
• Caso você possua um único imóvel, seja no campo ou na cidade, de até R$ 400 mil que ainda não passou por venda e cuja posse é individual ou em comunhão, ele fica isento;
• Se a propriedade foi desapropriada por reformas agrárias, o valor ganho com a venda é acatado como uma renda de atividade rural e é isento de imposto;
• Caso tenha efetivado a venda de um imóvel em alguma moeda estrangeira e o seu lucro já foi arrecadado, você está isento de arcar com as despesas do Imposto de Renda;
• Se combinou serviços para venda de imóveis (por exemplo, a intermediação paga ao corretor de imóveis), os custos com os mesmos podem ser deduzidos da tributação.

Conclusão

Conforme citado ao longo do texto, existem algumas condições previstas em lei para obter isenção ou diminuição de Imposto de Renda sob a apuração do ganho de capital na venda de um imóvel.

Vale a pena explorá-las para pagar menos impostos!

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